Derrière le projet européen visant les locations touristiques se dessine une question autrement plus explosive : le logement doit-il d’abord servir à habiter, ou peut-il rester un produit financier comme un autre ?
Il fut un temps où un logement servait principalement à loger quelqu’un. Cette idée délicieusement archaïque n’a pas complètement disparu, mais elle est désormais concurrencée par d’autres fonctions : placement financier, résidence secondaire, location saisonnière, produit fiscal, valeur refuge ou simple ligne dans le portefeuille d’un investisseur.
Dans les villes touristiques, sur les littoraux et dans les stations de montagne, les habitants découvrent ainsi un étrange paradoxe : les immeubles sont toujours là, mais il devient de plus en plus difficile d’y vivre.
Les fenêtres s’allument le week-end, les valises roulent sur les trottoirs et les boîtes à clés fleurissent sur les façades. Pendant ce temps, les infirmières, les enseignants, les serveurs, les employés municipaux et les jeunes ménages cherchent un appartement à une distance raisonnable de leur travail.
Bruxelles vient de décider que cette situation ne pouvait plus être abandonnée aux seules lois du marché. La Commission européenne a présenté, le 9 septembre 2026, un projet de loi sur le logement abordable destiné à donner davantage de sécurité juridique aux collectivités qui souhaitent limiter les locations de courte durée, les résidences secondaires ou certains achats immobiliers destinés à un usage autre que l’habitation principale.
Le texte ne signe pas encore la mort d’Airbnb. Il ouvre toutefois une brèche politique majeure : pour la première fois, l’Union européenne tente de définir les circonstances dans lesquelles le droit de se loger peut justifier une limitation de l’usage économique d’un logement.
La bataille ne fait que commencer.
Bruxelles ne va pas interdire Airbnb partout
Commençons par démonter la première exagération, avant qu’elle ne prenne ses aises sur les réseaux sociaux.
L’Union européenne ne prépare pas une interdiction générale d’Airbnb, de Booking ou des résidences secondaires. Elle ne va pas non plus envoyer un fonctionnaire bruxellois vérifier si tante Monique occupe suffisamment son studio à Nice.
Le projet établit un cadre commun permettant aux États, aux régions et aux communes d’intervenir dans les zones où la crise du logement est objectivement démontrée.
Une zone pourrait notamment être considérée comme « sous tension » lorsque le prix d’un logement moyen atteint au moins huit années de revenu disponible par habitant et que ce rapport s’est détérioré au cours des dix dernières années. Lorsque le rapport dépasse déjà dix années de revenu, la progression historique ne serait plus nécessaire pour constater la tension.
Mais une collectivité ne pourrait pas se contenter de déclarer que les touristes l’agacent. Avant d’imposer une restriction, elle devrait démontrer que les locations de courte durée ou d’autres usages non résidentiels réduisent effectivement l’offre de logements permanents et que la situation ne devrait pas s’améliorer spontanément au cours des trois années suivantes.
Les mesures devraient être justifiées, proportionnées, limitées aux territoires concernés et régulièrement réexaminées. Elles ne pourraient pas être appliquées rétroactivement.
L’objectif est donc moins d’imposer une politique unique que de donner aux collectivités une base juridique plus solide. Jusqu’à présent, de nombreuses villes européennes ont adopté leurs propres restrictions, souvent attaquées devant les tribunaux au nom du droit de propriété, de la liberté d’entreprendre ou des règles européennes sur la libre prestation des services.
Bruxelles tente désormais d’établir une méthode commune : mesurer d’abord, réglementer ensuite.
Cela paraît raisonnable. Ce qui, en politique immobilière, constitue déjà une audacieuse nouveauté.
Les plateformes ne pourront plus jouer à cache-cache
Ce projet ne tombe pas du ciel. Il complète le règlement européen 2024/1028 sur la collecte et le partage des données relatives aux locations de courte durée, applicable depuis le 20 mai 2026.
Ce règlement prévoit notamment des systèmes d’enregistrement des logements, l’attribution de numéros d’enregistrement et la transmission régulière de données par les plateformes aux autorités publiques.
Jusqu’ici, de nombreuses collectivités tentaient de réguler un marché qu’elles connaissaient mal. Elles ignoraient parfois combien de logements étaient proposés, pendant combien de nuits, par quels propriétaires et s’il s’agissait de particuliers louant occasionnellement leur résidence principale ou d’opérateurs contrôlant plusieurs dizaines d’appartements.
Or il existe une différence considérable entre une famille qui loue son logement quinze jours pendant les vacances et une société qui transforme un immeuble entier en hôtel sans réception.
Les plateformes ont longtemps prospéré dans cette zone grise. Elles possédaient les données, tandis que les pouvoirs publics possédaient surtout leurs soupçons.
Le nouveau dispositif européen cherche à inverser ce rapport de force. Une fois les données disponibles, les collectivités pourront plus facilement identifier les concentrations de locations touristiques, contrôler les numéros d’enregistrement, vérifier le respect des plafonds annuels et repérer les opérateurs professionnels déguisés en aimables particuliers.
Le véritable changement n’est donc pas seulement réglementaire. Il est informationnel.
Quand les pouvoirs publics savent enfin ce qui se passe, l’économie dite « collaborative » devient soudain beaucoup moins folklorique.
Quand un appartement rapporte davantage sans habitant
Le succès de la location de courte durée s’explique par une logique très simple : dans certaines villes, louer quelques nuits à des touristes peut rapporter davantage que loger une famille pendant un mois.
Le propriétaire conserve une plus grande flexibilité. Il peut ajuster ses prix, récupérer son logement plus facilement et limiter les risques liés aux impayés ou à la difficulté de mettre fin à un bail traditionnel.
Individuellement, ce choix peut être parfaitement rationnel.
Collectivement, il peut produire une catastrophe.
Lorsque des milliers de propriétaires font le même calcul, une partie du parc immobilier quitte le marché résidentiel. L’offre de logements permanents diminue, les loyers augmentent et les habitants disposant de revenus modestes ou moyens sont repoussés toujours plus loin.
Le quartier ne disparaît pas physiquement. Il change de fonction.
La boulangerie laisse place à une boutique de souvenirs. L’épicerie devient un bar. L’école perd des élèves. Les commerces ordinaires ferment parce qu’une clientèle de passage n’achète pas les mêmes choses qu’une population permanente.
Progressivement, la ville se transforme en décor. Elle reste magnifique sur les photographies, mais ceux qui la font fonctionner n’ont plus les moyens d’y habiter.
Cette évolution touche particulièrement les centres historiques, les îles, les stations de ski, les villes universitaires et les destinations touristiques.
Selon la Commission européenne, les locations de courte durée peuvent représenter jusqu’à 20 % du parc immobilier dans certains centres urbains et certaines destinations particulièrement recherchées.
Ce chiffre ne décrit évidemment pas l’ensemble de l’Europe. C’est précisément le problème des moyennes : elles permettent de noyer une crise locale dans un océan statistique beaucoup plus calme.
Airbnb répond : construisez plutôt des logements
Airbnb ne nie pas la crise du logement. L’entreprise conteste en revanche le rôle qu’on lui attribue.
Selon elle, les locations de courte durée ne représenteraient qu’environ 1,2 % du parc immobilier européen, tandis qu’approximativement un logement sur cinq serait inoccupé. La plateforme rappelle également que les prix des logements ont augmenté beaucoup plus rapidement que les loyers depuis 2010 et affirme que la véritable cause de la crise réside dans l’insuffisance de la construction, la lenteur des procédures d’urbanisme et le coût des rénovations.
L’argument n’est pas absurde.
Interdire quelques locations touristiques ne fera pas apparaître miraculeusement des immeubles neufs. Une partie des logements concernés restera utilisée comme résidence secondaire, sera vendue ou rejoindra le marché de la location meublée de moyenne durée.
Tous les logements déclarés vacants ne sont pas immédiatement habitables non plus. Certains font l’objet de travaux, d’une succession, d’un litige ou se trouvent dans des régions où personne ne souhaite s’installer.
Enfin, le tourisme fait vivre des millions de personnes. Les locations de courte durée permettent à des familles de voyager à moindre coût, fournissent un revenu complémentaire à certains propriétaires et soutiennent les commerces locaux.
Il serait donc malhonnête de présenter Airbnb comme l’unique responsable de la crise.
Mais il serait tout aussi naïf d’accepter sans discussion les chiffres d’une entreprise directement concernée.
Une moyenne européenne ne dit rien de la situation d’un quartier de Barcelone, du centre de Lisbonne, d’une commune bretonne ou d’une station alpine. Les locations touristiques peuvent être marginales à l’échelle d’un pays et dévastatrices dans quelques zones très concentrées.
Le sujet n’est pas de savoir si Airbnb a provoqué à lui seul la crise du logement. La réponse est non.
La véritable question est de savoir si la plateforme l’aggrave là où le marché est déjà asphyxié. Dans de nombreux territoires, la réponse est vraisemblablement oui.
La France a déjà commencé à serrer la vis
La France n’a pas attendu Bruxelles.
La loi du 19 novembre 2024 a renforcé les outils mis à la disposition des maires pour réglementer les meublés touristiques. Les communes peuvent notamment réduire à 90 jours par an la durée maximale de location d’une résidence principale, contre 120 jours auparavant, imposer des obligations d’enregistrement et encadrer davantage les changements d’usage.
Dans certaines communes comptant une forte proportion de résidences secondaires, les documents d’urbanisme peuvent aussi réserver des zones aux résidences principales.
L’idée est simple : si chaque nouvelle construction est immédiatement achetée comme pied-à-terre ou transformée en location touristique, construire davantage ne suffit plus. On remplit un seau percé en se félicitant d’avoir ouvert le robinet.
Paris, Saint-Malo, Annecy, Chamonix, le Pays basque, la Corse et plusieurs communes du littoral se trouvent confrontés, à des degrés différents, à la même question : comment maintenir une population permanente lorsque le pouvoir d’achat immobilier des habitants ne peut rivaliser avec celui des investisseurs ou des acheteurs extérieurs ?
Ces politiques rencontrent naturellement une forte opposition.
Les propriétaires dénoncent une atteinte à leur liberté. Les plateformes redoutent une mosaïque de réglementations locales. Les professionnels du tourisme craignent une baisse de la capacité d’accueil. Certains économistes rappellent, avec raison, que le manque de logements ne peut être résolu sans construire davantage.
Mais les élus locaux répondent qu’une commune sans habitants permanents finit également par manquer de médecins, d’enseignants, d’artisans, de salariés et de services publics.
Une ville ne peut pas vivre uniquement de touristes et de propriétaires absents. Même les cartes postales ont besoin de quelqu’un pour ramasser les poubelles.
La résidence secondaire, prochaine frontière politique
Le point le plus sensible du projet européen ne concerne peut-être pas Airbnb, mais les résidences secondaires.
Une location touristique exerce une activité économique identifiable. Une résidence secondaire relève davantage de l’usage privé et du droit de propriété. La réglementer soulève donc des questions beaucoup plus délicates.
Posséder une maison de famille n’a évidemment rien de scandaleux. Beaucoup de résidences secondaires sont héritées, occupées régulièrement et intégrées à la vie locale. Leurs propriétaires paient des impôts, entretiennent le patrimoine et soutiennent les commerces.
Mais dans les zones où les résidences secondaires représentent la majorité des logements, leur accumulation produit des effets collectifs difficiles à ignorer.
Les prix sont déterminés par des acheteurs dont les revenus ne proviennent pas nécessairement du territoire. Les logements restent inoccupés une grande partie de l’année. Les jeunes nés sur place doivent partir. Les entreprises peinent à recruter faute de logements pour leurs salariés.
Ce conflit oppose deux libertés légitimes : celle de disposer de son bien et celle de pouvoir vivre près de son emploi, de sa famille ou de son lieu de naissance.
Le marché, livré à lui-même, tranche selon un critère d’une admirable simplicité : gagne celui qui peut payer le plus.
Reste à savoir si une société souhaite vraiment organiser ses territoires de cette façon.
Le logement est-il devenu un actif financier avant d’être un toit ?
Pendant des décennies, les gouvernements européens ont encouragé l’accession à la propriété et l’investissement immobilier. Le logement était présenté à la fois comme une sécurité familiale, une épargne et un complément de retraite.
Les taux d’intérêt faibles ont ensuite attiré davantage de capitaux vers la pierre. Les plateformes numériques ont transformé les appartements en chambres d’hôtel fractionnées à la nuit. Les investisseurs institutionnels ont commencé à s’intéresser au logement locatif comme à une classe d’actifs.
Le résultat est une contradiction politique majeure.
Les États veulent que la valeur immobilière augmente pour rassurer les propriétaires, les banques et les investisseurs. Mais ils veulent aussi que les logements restent abordables pour les nouveaux acheteurs et les locataires.
Ces deux objectifs sont difficilement compatibles.
Une hausse continue des prix enrichit ceux qui possèdent déjà et éloigne ceux qui cherchent à entrer sur le marché. Ce qui constitue un patrimoine pour les uns devient une barrière pour les autres.
La fracture n’est donc plus seulement sociale. Elle devient générationnelle.
Les ménages ayant acheté il y a vingt ou trente ans bénéficient d’un capital considérable. Les jeunes actifs, même diplômés et correctement rémunérés, consacrent une part croissante de leurs revenus à leur loyer ou s’endettent sur des périodes toujours plus longues.
La crise du logement agit alors comme une machine à transférer de la richesse des locataires vers les propriétaires et des jeunes générations vers les plus âgées.
Ce mécanisme ne résulte pas d’un complot. C’est presque pire : il découle du fonctionnement parfaitement normal du système.
La Suisse connaît déjà le dilemme
La Suisse n’est pas membre de l’Union européenne et ne sera donc pas directement soumise au futur texte. Mais elle connaît parfaitement la tension entre attractivité touristique, propriété privée et logement permanent.
L’initiative dite « Lex Weber », acceptée par la population en 2012, a inscrit dans la Constitution une limitation des résidences secondaires dans les communes où elles représentent déjà plus de 20 % du parc immobilier.
La mesure a suscité les mêmes prophéties que toute réglementation immobilière : effondrement de la construction, ruine des stations, atteinte insupportable à la propriété.
Elle n’a pas supprimé les difficultés. Elle a cependant reconnu un principe essentiel : lorsqu’un usage privé produit des conséquences collectives majeures, la collectivité peut fixer des limites.
Aujourd’hui encore, les stations alpines suisses doivent loger leurs saisonniers, leurs employés et leurs familles dans un marché dominé par des biens destinés à une clientèle bien plus fortunée.
Lucerne a également choisi de limiter les locations touristiques de courte durée à 90 jours par an dans certaines situations.
La Suisse offre ainsi un laboratoire intéressant pour l’Europe : réglementer les résidences secondaires peut ralentir certains déséquilibres, mais cela ne remplace ni la construction, ni le logement public, ni une politique foncière cohérente.
Fermer le robinet spéculatif ne remplit pas automatiquement le réservoir.
Limiter Airbnb ne suffira pas
Les partisans des restrictions commettraient une erreur en présentant celles-ci comme une solution complète.
La crise européenne du logement résulte d’une accumulation de facteurs :
une construction insuffisante dans les zones où la demande est forte ;
des procédures administratives lentes ;
la hausse du prix des terrains et des matériaux ;
le coût de la rénovation énergétique ;
la concentration des emplois dans certaines métropoles ;
la faiblesse du logement social ou abordable ;
les logements vacants ou inhabitables ;
les résidences secondaires ;
la spéculation foncière ;
les locations touristiques ;
et parfois le refus politique de densifier les quartiers déjà construits.
Tout le monde souhaite davantage de logements, à condition qu’ils soient bâtis dans la commune voisine, de préférence derrière une rangée d’arbres et sans modifier la vue depuis le salon.
Les maires doivent alors réaliser une prouesse : construire sans bétonner, densifier sans mécontenter, préserver sans figer et rendre le logement abordable sans faire baisser la valeur des biens existants.
Même les saints demanderaient une mutation.
Une politique sérieuse devrait donc combiner plusieurs instruments : construction de logements, mobilisation des bâtiments vacants, transformation de bureaux inutilisés, rénovation, fiscalité foncière, encadrement local des locations touristiques, soutien au logement social et amélioration des transports.
Les restrictions doivent également distinguer les usages.
Louer occasionnellement sa résidence principale n’a pas les mêmes conséquences que retirer durablement dix appartements du marché. Une maison familiale dans un village en déclin ne produit pas la même pression qu’un portefeuille de logements touristiques au cœur d’une ville saturée.
Une bonne réglementation doit viser les effets réels, pas désigner des coupables commodes.
Protéger les habitants sans momifier les villes
Le projet européen repose sur une idée plutôt saine : les réponses doivent être locales, fondées sur des données et proportionnées à la gravité de la situation.
Une interdiction uniforme serait absurde. Certaines régions rurales ont besoin des résidences secondaires et des locations touristiques pour maintenir leur activité. D’autres territoires sont au contraire proches du point de rupture.
Il faut donc accepter que les règles diffèrent.
Dans une commune où les logements sont nombreux, bon marché et parfois vacants, attirer des visiteurs peut représenter une chance.
Dans un centre historique où un salarié sur deux ne peut plus se loger, le même modèle devient prédateur.
La difficulté consiste à empêcher les abus sans pénaliser les petits propriétaires, à préserver le tourisme sans expulser les habitants et à construire sans livrer les paysages à une urbanisation incontrôlée.
Ce débat ne peut pas se réduire à une guerre morale entre propriétaires et locataires. Beaucoup de propriétaires ont travaillé toute leur vie pour acheter un bien. Beaucoup de locataires travaillent tout autant sans pouvoir espérer en acquérir un.
Les uns ne sont pas nécessairement des spéculateurs. Les autres ne demandent pas qu’on leur offre gratuitement un appartement avec vue sur mer.
Ils cherchent simplement à vivre dans les territoires qu’ils font fonctionner.
À qui appartient une ville ?
Juridiquement, une ville appartient à une multitude de propriétaires publics et privés.
Politiquement, elle appartient aussi à ceux qui l’habitent, y travaillent, y élèvent leurs enfants, entretiennent ses rues, enseignent dans ses écoles, soignent ses malades et maintiennent ses commerces ouverts toute l’année.
Lorsqu’un territoire devient si cher que seuls les plus riches peuvent y posséder un logement tandis que ceux qui le font vivre doivent habiter toujours plus loin, le marché immobilier cesse d’être un simple marché.
Il devient une machine à sélectionner la population.
Le projet européen ne résoudra pas à lui seul la crise du logement. Il risque même de servir d’alibi à des gouvernements heureux de réglementer quelques plateformes pour éviter de construire, rénover ou investir.
Mais il pose enfin la bonne question.
Un logement est-il seulement un bien dont le propriétaire peut tirer le rendement maximal ? Ou constitue-t-il une ressource particulière, indispensable à la vie collective, dont l’usage peut être encadré lorsque l’intérêt général l’exige ?
Nous avons accepté depuis longtemps que l’on ne puisse pas transformer librement n’importe quel terrain en usine, n’importe quelle maison en discothèque ou n’importe quel immeuble en entrepôt.
Il n’est donc pas extravagant de considérer que transformer des quartiers entiers en hôtels dispersés puisse également nécessiter quelques règles.
Le droit de propriété demeure fondamental. Mais aucun droit ne vit seul sur son île déserte.
Lorsqu’une ville ne peut plus loger ses habitants, la question n’est plus seulement économique. Elle devient démocratique.
Et derrière les boîtes à clés, les annonces séduisantes et les promesses de rendement se cache une interrogation beaucoup plus brutale :
Voulons-nous encore construire des villes pour y vivre, ou seulement des décors dans lesquels investir ?
Repères et sources
Commission européenne — Questions et réponses sur la loi relative au logement abordable
Euractiv — Le plan européen concernant les locations de courte durée
Reuters — Le premier cadre européen commun d’évaluation des mesures sur le logement
Airbnb — Réponse de la plateforme au projet européen
Union européenne — Règlement 2024/1028 sur les locations de courte durée
Service public français — Fiscalité des logements vacants
État des informations : 16 septembre 2026. La proposition européenne doit encore être examinée et négociée par le Parlement européen et les États membres.